Februar 06 2017 0comment

Wissenswertes rund um die Immobilie: Mieten oder Kaufen?

Diesen Artikel zu unserer Serie „ Wissenswertes rund um die Immobilie“
widmet Ihnen      „ IMMOOMNIS „    Omnis Consulting GmbH
Textverfasser Wolfgang Holzinger MBA, MBA, MPA
Immobilien – Mieten oder Kaufen?
Diese Frage stellen sich eine Vielzahl unserer Kunden weshalb es notwendig erscheint die Frage unter Berücksichtigung nachstehender Punkte zu erörtern.
Repräsentative Umfragen haben im Schnitt ergeben, dass ca. 42% der Frauen und ca. 48% der Männer in Österreich vom Eigentum träumen oder danach streben um diesen Wunsch so rasch als möglich zu realisieren .
Dazu gibt es die unterschiedlichsten Bewertungskriterien. Diese zeigen jedoch immer die Richtung des jeweiligen Betrachters. Nachstehend wird versucht dies einigermaßen zu objektivieren und diverse Argumente einzubringen.
Warum also steigt der Wunsch nach den eigenen vier Wänden? Was sind die Vorzüge der eigenen vier Wände?
– Man schafft sich etwas von bleibendem Wert an.
– Das Wohnbedürfnis bzw. die selbst gewählte Umwelt kann nach den eigenen Bedürfnissen gestaltet werden.
– Die Geborgenheit und Sicherheit sich in den eigenen vier Wänden wohlzufühlen.
– Sein eigener „Herr“ in den vier Wänden sein.
1.1 Handelt es sich bei der Schaffung von Wohnraum um erlebbares Vermögen und welche Vorteile bieten Sachwerte gegenüber Geldwerten?
Bei Schaffung von eigenem Wohnraum kann der Eigentümer einen wesentlichen Einfluss auf Form und Gestaltung der Umwelt nehmen, da gegenüber der Mietwohnung meist Rücksicht auf bauliche Veränderungen in Hinblick auf die Wiederherstellung genommen werden muss. Somit kann der Eigentümer meist seine eigenen vier Wände nach eigenen und familiären Bedürfnissen uneingeschränkt (im Rahmender Baunormen) verändern. Weiters kann er sein Vermögen erleben und so direkt zur Verbesserung des Wohlfühlens beitragen. Im vierten Familienbericht der Bundesregierung aus dem Jahre 1986 finden sich einige bemerkenswerte Passagen in denen die besondere Bedeutung des Wohneigentums, speziell des Einfamilienhauses, für die Familie hervorgehoben wird:
Die Haus Form ist ein vorrangiges Merkmal zur Bestimmung familiengerechten Wohnens.
Die Verfügbarkeit von Wohnung und Garten, auch wenn die Grundstücke und Häuser noch so klein sind, ist ein herausragendes Kriterium, denn nur wer über beides verfügen kann, ist zu einer selbstbestimmten Anpassung der baulichen Gestalt, der Ausstattung und der Nutzung an die sich ständig im Lebenslauf und Familienzyklus wandelnden Anforderungen in der Lage. In Mietwohnungen ist dies nur in sehr unzureichender Weise möglich, zumal die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes in der Regel vielen Initiativen von vornherein keinen Spielraum gibt.
Dies ist sicherlich einer der entscheidenden Vorzüge der eigenen vier Wände. Das Umfeld in der Stadt, dem Dorf, dem Viertel oder der Straße sind vorgegeben. Der Einzelne kann hier kaum Veränderungen vornehmen. Wenn er etwas selbst beeinflussen oder gestalten will, ist dies nur in der eigenen Wohnung möglich. Dies gilt natürlich ganz besonders dann, wenn man sein Haus selbst neu baut .
Die weiteren Vorteile von Eigentum sind:
– Keine Inflationsängste hinsichtlich des Geldes, da dieses somit gut veranlagt ist.
– Das Geld ist krisensicher veranlagt.
– Bei Finanzierungen von Eigenheimen bewegen sich die Rückzahlungs-raten zumeist in einer Zinsbandbreite zwischen 4% und 7 % der berechneten Rückzahlungsrate. Mieten steigen hingegen gemäß der vereinbarten Indexierung stetig
– Sollte die Wohnung oder das Haus finanziert sein, so wird der Kredit getilgt und Eigentum geschaffen.
– Sollte das Eigenheim abbezahlt sein, ist Platz für weitere Kapitalbildung oder Verbesserung des Lebensstandards.
– Man ist vor ständigen indexbedingten Mieterhöhungen verschont.
– Wohnungseigentum als gute Altersvorsorge! Meist ist der Kredit bis zum Pensionsantritt getilgt und dann ist mehr Einkommen zur freien Verfügung. Dies obwohl die Pensionszahlungen zumeist geringer ausfallen als aktive Bezüge.
– Vermögenspolster für Individual- oder Notfälle
– Eigentum kann vermietet werden, wenn selbst geänderter Wohnbedarf entsteht.
1.2 Unterschiedliche Größen zwischen Miet- und Eigenheimen
Studien haben ergeben, dass bei Erwerb von Eigentum mehr Platz für den Lebensraum von Familien vorhanden bzw. zur Verfügung gestellt wird, als dies bei Mietobjekten der Fall ist. So beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße bei Mietwohnungen ca. 88m², im Wohnungseigentum beträgt diese 113m² .
Mehr als 60% der Eigentümer verfügen über mehr als 100m² Wohnnutzfläche. Bei den Mietern sind dies lediglich 12%. Somit stehen Eigentümern und deren Mitbewohnern statistisch 42m² Wohnnutzfläche zur Verfügung, hingegen Mietern und deren Mitbewohnern lediglich 34m².
Die Haushaltsgrößen pro Kopf unterscheidet sich die zur Verfügung stehende Wohnungsgröße nicht wirklich, da größere Familien mit vier und mehr Personen eher in Eigenheimen bzw. Einfamilienhäusern angesiedelt sind, hingegen bei Ein- und Zweipersonenhaushalten eher die Mietvariant überwiegt.
1.3 Der Kauf einer Immobilie als Pensionsvorsorge
„Aufgrund der Überalterung der Gesellschaft und der so stetig steigenden Gefahr, dass unser Pensionssystem so nicht finanzierbar erscheint und spätestens im Jahr 2030 die Bevölkerung der über 60jährigen von derzeit ca. 25% auf ca. 40% ansteigen wird, sollte uns die Tragweite dieses Anstieges zu denken geben. Durch die ständig steigende Zahl der Pensionisten gegenüber den Erwerbstätigen wird dies unser Renten- und Pensionssystem erheblich belasten, daher wird die private Pensionsvorsorge in jeglicher Form zum zentralen Thema der Altersvorsorge“ .
Laut der Sterbetafel der Versicherungswirtschaft haben Männer eine Lebenserwartung von 78 Jahren und sind somit bei einem durchschnittlichen Pensionsantrittsalter von 62 Jahren noch mindestens 16 Jahre in Pension. Bei Frauen erhöht sich die Pensionszeit nach oben, da die statistische Lebenserwartung bei 82 Jahren und das Pensionsantrittsalter bei 55 Jahren liegt, d.h. dass Frauen statistisch 27 Jahre lang ihre Pension genießen können.
Angesichts dieser Zahlen ist es nicht verwunderlich, dass die Wohnung bzw. die eigene Immobilie von immer größerer, wenn nicht von zentraler, Bedeutung für unsere Gesellschaft sein wird. Es ist aber gerade auch das Alter in welchem der eigene Haushalt bzw. die Wohnräume generell zum Mittelpunkt des Lebens werden. Dies wird ebenso im Wunsch nach Eigenständigkeit sowie dem Streben nach möglichst langer Unabhängigkeit älterer Menschen verdeutlicht, denn die überwiegende Mehrzahl der älteren Generation will so lange als möglich in ihrer gewohnten Umgebung verbringen Untermauert wird diese These dadurch, da das Durchschnittsalter mit dem Pensionisten ins Altersheim ziehen bei ca. 80 Jahren liegt.
Die Zukunft bringt uns eine immer älter werdende Gesellschaft, mehr alte Männer, generell mehr Senioren. Anhand der beigefügten Modelle kann die Entwicklung in Österreich erkannt werden.
Somit gilt es bereits rechtzeitig zu planen, den je nach Kreditlaufzeit welche im Schnitt bei Schaffung von Eigentum zwischen 25 und 35 Jahren liegt, ist das Ende der Kreditlaufzeit zumeist noch vor Pensionsantritt, somit erscheint gewährleistet das bei Pensionsantritt bzw. dem geplanten Ruhestand der Kredit abgedeckt ist. Ebenso ist davon auszugehen das in der Regel das Einkommen (ASVG) bei Pensionsantritt verringert wird und durch den Wegfall der Kredit- bzw. Darlehensrate der Lebensstandard annähernd gleichbleibt.
Der Vorteil der selbstgeschaffenen Pensionsvorsorge durch Schaffung von Immobilieneigentum besteht darin, dass diese ohne Belastung, Beeinflussung oder Abhängigkeit anderer Vorsorgeformen wie z.B. Ansparformen der Lebensversicherungen, Wertpapiere, sonstiger Geldanlagen, gesetzlicher Rentenversicherung oder Betriebsrentenzusagen abhängig ist und setzt auch keine direkte oder indirekte Hilfe der arbeitenden Generation voraus oder belastet diese.

So entwickelt sich Ihre Mietzahlung bei einer angenommenen Indexierung von 3%

Die Mietberechnung zeigt, dass bei einer derzeitigen Mietzahlung von nur € 400,- diese sich in den angegebenen Jahren wie folgt verändert:
nach   5 Jahren bereits ca.      €    475,-
nach 10 Jahren bereits ca.       €    610,-
nach 15 Jahren bereits ca.       €    710,-
nach 20 Jahren bereits ca.       €    850,-
nach 25 Jahren bereits ca.       € 1.000,-
nach 30 Jahren bereits ca.       € 1.160,-
Gemäß dem Motto „Jeder zahlt in seinem Leben einmal ein Haus, viele jedoch nicht ihr Eigenes“ sollte das Thema Mietsteigerung hier nochmals behandelt bzw. die Zahlen gegenübergestellt werden. In dem nachstehenden Berechnungsbeispiel gehe ich von einer Jungfamilie im Durchschnittsalter von 28 Jahren aus und rechne die Aufwendungen hypothetisch den einzelnen Lebensstufen gemäß durch. Um die Berechnungen jedoch wenig zu verfälschen werden weder Förderungen noch sonstige Begünstigungen beigerechnet.
1.4 Gegenüberstellende Berechnung Miete versus Kauf einer Wohnung
Miete
Gemäß den derzeitigen Wohnungsmarktpreisen verwenden wir die Analyse aus dem Immobilienpreisspiegel 2008 der Wirtschaftskammer, die durchschnittlichen Preise für ein Eigenheim/ Eigentumswohnung in gebrauchtem gutem Zustand mit einem Alter von ca. 15 Jahren und einer angenommenen Wohnnutzfläche von 100m² im Innerstädtischen Bereich. Hier werden die reinen durchschnittlichen Mietkosten mit € 570,- angegeben dies entspricht einem Gesamtpreis nach dreißig Jahren von ca. € 300.293,-
Kauf
Stellt man dieser Mietberechnung nun die Kaufvariante gegenüber würde sich folgendes Berechnungsbeispiel ergeben:
Erwerb einer Eigentumswohnung im innerstätischen Bereich mit einem angenommenen Alter von ca. 15 Jahren und eine Wohnnutzfläche von ca. 100m². S ergibt hier der Immobilienpreisspiegel 2008 der Wirtschaftskammer, die durchschnittlichen Preise für ein Eigenheim/ Eigentumswohnung in gebrauchtem, aber gutem Zustand mit € 158.000,- an . Summiert man nun die durchschnittlichen Kaufnebenkosten in Höhe von 8,5% hinzu ergibt dies einen Gesamtpreis in Höhe von € 171.430,-. Hier muss natürlich fairer Weise betont werden, dass der Kunde auch ein gewisses Maß an Eigenmittel benötigt, welches wir in unserem Rechenbeispiel mit ca. 20% annehmen. Das sind in gegenständlicher Berechnungsannahme € 35.000,-. Der Summe von € 136.430,-  werden noch die Kosten der Finanzierung in Höhe von ca. 5% hinzugezählt werden müssen. Daraus ergibt sich nun einen Gesamtfinanzierungsbetrag in Höhe von                € 143.251,-.
Daraus resultiert bei einem über mehrere Jahre gerechneten Durchschnittszinssatzes in Höhe von 5,25% eine Gesamtrate in Höhe von ca.      € 791,- pro Monat.
Bei einer Gesamtlaufzeit von 360 Monaten ergibt dies eine Gesamtsumme von derzeit € 284.760,- zuzüglich der zu Beginn der Berechnung bezahlten Eigenmittel in Höhe von € 35.000,-. Somit ein Gesamtbetrag von ca.    € 319.760,-
Resümee und Gegenüberstellung der Berechnung
Miete
Die gesamten Mietzahlungen erscheinen auf die Gesamtlaufzeit mit ca.         € 19.500,-  geringfügig niedriger ausgefallen zu sein. Der angenommene Mietverlauf weist jedoch wesentliche Veränderungen auf, so beginnen die monatlichen Mietzahlung in unserem Berechnungsbeispiel bei € 570,- und betragen nach 30 Jahren ca. € 1.260,- die bereits getätigten Gesamtzahlungen von ca. € 300.293,-  sind bezahlt jedoch objektiv verloren = verwohnt.
Kauf
Die gesamten Rückzahlungen in unserem Berechnungsbeispiel betragen € 284.760,- zuzüglich der geleisteten Anzahlung in Höhe von € 35.000,-.
ergibt dies Gesamtaufwendungen in Höhe von      € 319.760,-
Die Wohnung ist fast bezahlt, der Wert annähernd erhalten, dies zeigt wiederum das für diese Wohnung nun ein Mietpreis von ca. € 1.260,- erzielbar wäre und einen Verkehrswert von ca. € 125.000,- aufweisen würde.
Gegenüberstellung nach 30 Jahren:
Mietaufwendungen gesamt                   ca. € 300.293,-
Kaufaufwendungen inkl. Kreditrückzahlung gesamt    ca. € 319.760,-abzüglich
Errechneter Belehnwert / Verkehrswert      ca. € 125.000,- ergibt            ca. € 194.760,-
Der Käufer der Wohnung hat gegenüber dem Mieter einen monetären Vorteil von mindestens € 105.533,-. Den weiteren Vorteil, dass die Zahlungen nach der Laufzeit zu Ende sind und so ein fiktiver Kostenvorteil von monatlich € 1.260,- entsteht.
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt der Modellrechnung beträgt das Alter unserer Familie bereits 58 Jahre und das Familienoberhaupt hat noch 7 Jahre bis zur Alterspension. Nach derzeitig geltendem Recht erreicht er dies mit 65 Jahren und angenommener, sowie vergönnter bester Gesundheit.
Nach dieser Rechnung ist auch nach etwa 30 Jahren der Break-Even bereits erreicht. Ab diesem Zeitpunkt geht es umso rasanter bei angenommener Inflationsrate von 2% weiter. Die Miete beträgt also derzeit € 1.260,- und in 7 weiteren Jahren, also ab dem 8. Jahr, bereits
€     1.447,-
in den nächsten 7 Jahren zahlt der Mieter sohin € 112.368,-
Die Kauffamilie geht somit mit einem Kapitalvorsprung von € 112.368,-
in Pension.
Nach weiteren 7 Jahren würden sich weitere € 129.058,-
hinzufügen und die durchschnittliche Miete würde bereits € 1.629,- monatlich betragen
Gegenüberstellung nach 44 Jahren:
der Mieter hat Gesamtaufwendungen von € 541.719,-
der Käufer € 319.760,-
abzüglich dem Wert einer mittlerweile Altbauwohnung   -€   60.000,-
gesamt sohin  € 259.000,-
Der Käufer der Wohnung hat gegenüber dem Mieter einen monetären Vorteil von mindestens € 282.719,-. Den weiteren Vorteil, dass die Zahlungen nun zu Ende sind und so ein fiktiver Kostenvorteil von monatlich     € 1.629,- entsteht.
1.4.1 Fazit der unterschiedlichen Ratenhöhe am Beginn
Der Nachteil der höheren Rückzahlungsraten in den Startjahren der Darlehensrückzahlung gegenüber der Mietzahlungsvariante hat unter der gegebenen Betrachtung seinen Break Even in ca. 12 bis 14 Jahren erreicht. Dies könnte unter Ausnutzung einer dynamischen Rate am Finanzierungssektor angeglichen werden. Es darf jedoch davon ausgegangen werden, dass dies in der gesamten Leistungsbilanz die Gesamtaufwendungen des Kaufes geringfügig anheben würde, da die Kapitalrückführung in den ersten Jahren verringert wird und dadurch die Zinsaufwendungen höher angenommen werden müssen. Der Nachteil bei dem Immobilienerwerb in den ersten Jahren resultiert mitunter auch daraus, dass sich bei dem Erwerb von Immobilien sowie deren Finanzierung erhebliche Mehrkosten ergeben, welche sich jedoch im Wert der Immobilie nicht wiederspiegeln.
1.4.2 Dynamische Rate oder Staffelrate
Die Verwendung von dynamisierten Raten ist eine im Bausparbereich sehr häufig angewendete Form um Kreditnehmern gerade in den ersten Jahren mit niedrigeren Rückzahlungsraten den Start der Finanzierung zu erleichtern. Danach kann davon ausgegangen werden, dass sich die Einkommenssituation in den Folgejahren verbessern wird. Die Dynamik liegt darin, dass sich die Rate alle zwei Jahre oder im vereinbarten Intervall um zwei bis drei Prozentpunkte erhöht oder eben Staffelraten bereits im Vorfeld in absoluten Zahlen vereinbart werden.
1.4.3 Erwerb einer Immobilie unter dem Renditegesichtspunkt
Aus der Sicht der Rendite eignen sich Immobilien besonders als Anlageform gegenüber anderen Investitionen. Berechnungen haben ergeben, dass die jährliche Rendite bei Eigenheimen in der Zeit zwischen 1970 und 2001 bei durchschnittlich 7,8% liegt. Somit liegt das Eigenheim an zweiter Stelle hinter den Aktien, welche im Vergleichszeitraum 9,8% erzielt haben, dicht gefolgt von festverzinslichen Wertpapieren mit 7,4 %, dahinter Sparbücher mit jährlich ca. 4,9% , Gold entwickelte sich im Vergleichszeitraum mit 4,3%.
1.5 Bedeutung der Immobilie bei der Vermögensbildung
Einen wesentlichen Anteil am Gesamtvermögen stellen Immobilien. Privat genutzte Immobilien beträgt mindestens so viel wie die sonstigen Vermögenswerte privater Haushalte. Eine diesbezügliche Umfrage erfolgt erstmals im Rahmen eines EZB Pilotprojektes  in Österreich im Jahr 2008. Hier wurde ein Fragebogen mit 168 Fragen und zusätzlich 28 soziodemographische Fragen entwickelt, welche vom Interviewer beantwortet wurden. Repräsentative Umfragen innerhalb der EU sind für das Jahr 2010 geplant und sollen im drei Jahres Intervall durchgeführt werden.
Überblick der Befragung
Gesamtbestand Immobilienvermögen                    880 Mrd.
Davon Hauptwohnsitze (HWS) (52% des Gesamtbestandes)              460 Mrd.
Davon zusätzlicher Immobilienbesitz (48% des Gesamtbestandes)     420 Mrd.
Davon Schrebergärten und Wochenendhäuser von Mietern            42 Mrd.
Durchschnittlicher Verkehrswert des Immobilienbestandes
pro Haushalt                      420.000,-
Durchschnittlicher Verkehrswert des Hauptwohnsitzes                   260.000,-
Eigentumsquote Hauptwohnsitze                                                                             50%
Eigentumsquote zusätzlicher Immobilienbesitz                                               22%

% Haushalte                    Anteil Gesamtvermögen        Gesamtbestand                Durchschnitt
Oberste 1%                                 16,6%                                   150 Mrd. €                             7 Mio. €
davon 4 Mrd. HWS                                                           (21.100 H aushalte)

91. bis 99. Perzentil                 34,7%                                  300 Mrd. €                           1,6 Mio. €
(189.700 Haushalte)                                                      davon 106 Mrd. HWS
Übrige 90%                              48,9%                                  430 Mrd. €                            227.000€
davon 344 Mrd. €
Diesen Artikel zu unserer Serie
„Wissenswertes rund um die Immobilie“
widmet Ihnen die OMNIS Consulting GmbH,
zitiert von Wolfgang Holzinger MBA, MBA, MPA

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