Januar 16 2017 0comment

Wissenswertes rund um die Immobilie: Die Bedeutung der Berater

Diesen Artikel zu unserer Serie „ Wissenswertes rund um die Immobilie“
widmet Ihnen      „ IMMOOMNIS „    Omnis Consulting GmbH
Textverfasser Wolfgang Holzinger MBA, MBA, MPA
Die Bedeutung der Berater und deren Notwendigkeit
Immobilien- und Versicherungsmakler sowie, Finanzdienstleister wie zum Beispiel der Vermögensberater und Kreditvermittler sind meist selbständig und bieten primär Beratung und Vermittlung an. Die speziellen Erscheinungsformen der Dienstleistung sind dadurch gekennzeichnet, das der Dienstleistungsanbieter über das erforderliche Potential sowie das notwendige Fachwissen verfügt um sämtliche relevanten Informationen liefern zu können.
Um in einem innovativen schnell wachsenden globalen Markt bestehen zu können, müssen sich Berater ständig wissenschaftlich weiterbilden um am neuesten Stand zu sein, da durch die rasante Entwicklung Wissen immer schneller altert. Um gegenüber den Mittbewerbern konkurrenzfähig zu bleiben muss sich der Berater ständig informieren und unterliegt somit einem andauernden dynamischen Weiterbildungsprozess.
Der Immobilienmakler
Makler Legaldefinition § 1 Makler Gesetz „Makler ist, wer auf Grund einer privatrechtlichen Vereinbarung (Maklervertrag)für einen Auftraggeber Geschäfte mit Dritten vermittelt, ohne ständig damit betraut zu sein“
Immobilienmakler (§ 16 Maklergesetz) ist, wer als Makler gewerbsmäßig Geschäfte über unbewegliche Sachen vermittelt.
Der Immobilienmakler unterliegt diversen Pflichten und Rechten, und zwar dem allgemeinen Pflichtenkatalog (lt. Maklergesetz etc.) sowie der Interessenwahrungspflicht „Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren. Dies gilt auch wenn er zugleich für einen Dritten tätig wird. Aufklärungs-, Beratungs-, Unterlassungs-, Treue- und Verschwiegenheitspflichten. Benachrichtigungs- und Aufklärungspflicht (§ 3 Abs. 3 Makler) Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten zu geben. Dies sind jedenfalls auch sämtliche Umstände die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind, sowie die Qualität und Intensität der Aufklärung. Zu den Aufklärungspflichten gehören Informationen über Objektzustand, Beheizbarkeit, Sonneneinstrahlung, Gartenmitbenützung, angestrebte Nutzung – Betriebsanlagengenehmigung, Baubewilligung, Liegenschafts- und Flächenwidmung, Grundverkehrsbehördliche Bewilligung, Allgemeine Widmungs- und Nutzungs-beschränkungen
Eckdaten des zu vermittelnden Hauptgeschäftes, Betriebs- und Erhaltungskosten sowie Erhaltungsarbeiten, Nebenkosten, Wohnungseigentumsvertrag und Mietverhältnisse sowie Lastenfreistellung und Liegenschaftsbelastungen.
Der besonderen Aufklärungspflicht gemäß § 30b KSchG – Typische Verbraucherschutzbestimmung, Nebenkostenübersicht, Kostenübersicht – durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsende Kosten wie zum Beispiel: Vertragserrichtungskosten, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Beglaubigungskosten, Kosten der Treuhandschaft, Grundverkehrs-verfahren. Die Kostenangabe hat in Prozenten oder Multiplikatoren bekanntgegeben zu werden, ebenso wie die Kreditkosten und die Vermittlungsprovision.
Bei Fehlberatungen ist der Immobilienmakler schadensersatzpflichtig sofern die Haftungsvoraussetzungen gegeben sind, das heißt bei zuwiderhandeln kann der Auftraggeber vom Makler die Herausgabe der unrechtmäßigen empfangenen Belohnung und den Ersatz des diesen Betrages übersteigenden Schadens verlangen. Wobei die Definition eines Schadens sich rein auf einen Vermögensschaden welcher sich in konkreter Höhe beziffern lässt bezieht, und ursächlicher Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Immobilienmaklers und dem Schadenseintritt bei Auftraggeber besteht. (condito sine qua non) Rechtswidrigkeit besteht bei Verletzung vertraglicher Pflichten, bei grober und leichter Fahrlässigkeit.
Der Immobilienmakler Ist Sachverständiger und unterliegt somit der erhöhten objektiven Sorgfaltspflicht, hinsichtlich des gebotenen Grades an Aufmerksamkeit und muss über typische bei Immobilienvermittlung auftretende Probleme Bescheid wissen.
Der Finanzdienstleister
wie zum Beispiel der Vermögensberater oder Hypothekarkreditvermittler fungiert als Intermediäre und erleichtert Transaktionen zwischen Kapitalgeber und Kapitalnehmer bietet ausschließlich die Beratung und Vermittlung an.
In Österreich gibt es derzeit 4 Bausparkassen, 36 Finanzierungsinstitute, 38 Versicherungs-Unternehmen sowie mehr als 200 Fondsgesellschaften mit ca. 3000 verschieden Fonds und welcher Verbraucher kennt sie alle und weis was für ihn das Beste ist? Wer kennt die einzelnen Produkte und deren Beschaffenheit? Welches Produkt erscheint am geeignetsten und wie können diese untereinander verglichen werden?
Aufgrund der umfangreichen Anbieter und deren Produktvielfallt ist ein starker Trend in Richtung der unabhängigen Berater zu erkennen, generell gilt bei Beratungsdienstleistungen
je komplexer der zugrundeliegende Sachverhalt ist, desto größer wird die Bedeutung der umfassenden Beratung. Für komplexe Produkte wie es zum Beispiel ein endfälliger Fremdwährungskredit ist bedarf es bereits größter Sorgfalt und Wissen seitens des Beraters um den Kunden genauestens und vertrauensvoll über Verhalten, Chancen und Risiken zu informieren.
Die Position und Kompetenz des Beraters ist bei einer komplexen Finanzierung wichtig, da durch Verhandlungsgeschick und umfangreiches Wissen gegenüber der Bank gepunktet werden und ein für den Kunden positives Resultat erzielt werden kann. Der Vermögensberater bietet dem Kunden in seiner unabhängigen Beratung einen objektiven Überblick aller am Markt befindlichen Finanzierungsformen und unterstützt den Kunden bei Verhandlungen mit der Bank um Nebenkosten und Spesen nachhaltig zu reduzieren, sowie diverse Vertrags-klauseln auszuklammern oder hinzuzufügen.
Um einem Kunden die bestmögliche Beratung zukommen zu lassen ist eine genaue Analyse der persönlichen Bedürfnisse des Kunden unumgänglich genauso wie die Prüfung bereits bestehender Verträge auf deren Plausibilität. Ein Risikoprofil erleichtert es die Risikofähigkeit und Risikowilligkeit des Kunden einzuschätzen und diesem näher zu bringen.
Eine Selektion der Markt befindlichen Angebote sollte die Auswahl einschränken und vom Vermögensberater dem Kunden näher erklärt werden. Ebenso wichtig ist es dem Kunden mit Finanzausdrücken vertraut zu machen um in Gesprächen mit Banken und Vertragspartner informiert zu sein.
Bei der Finanzanalyse ist es wichtig auf die genauen Familienverhältnisse und Lebensräume einzugehen und auch zukünftige Aspekte einfließen zu lassen da es sich bei einer Finanzierung und Veranlagung zumeist um einen längeren Zeitraum 20 bis 30 Jahre handelt.
Der Vermögensberater sollte den Kunden von seiner qualifizierten Beratung überzeugen können und seine Vorteile darlegen sowie auf die Chancen und Risiken hinweisen und die zukünftige Vorgehensweise festlegen. Von der Analyse des Finanzierungsbedarfs über die Kreditprüfung, dem Überblick über sämtliche Finanzierungsformen bis hin zur Besicherung, den gesetzlichen Vorschriften des Kreditvertrages sowie grundlegende Informationen zu zwischen Bauspar und Hypothekarfinanzierungen sowie der Auswirkung von Kosten und Aufschlägen bis hin zur Geldpolitik und Entwicklung von Zinsen und Währungen um den Kunden einen geeigneten Überblick verschaffen zu können.
Der Vermögensberater und Hypothekarkreditvermittler unterliegt den Standesregeln der Finanzdienstleister sowie den Wohlverhaltensregeln des Wertpapieraufsichtsgesetzes jeder Vermögensberater sollte über eine gesetzlich vorgeschriebene Haftpflichtversicherung verfügen und haftet im Verschuldensfall.
Der Versicherungsmakler, Versicherungsagent und der Versicherungsberater im angestellten Außendienst
Der Versicherungsmakler
Der Versicherungsmakler der als Mittler zwischen potentiellen Kunden und Versicherungsgesellschaft auftritt ist selbständiger Kaufmann arbeitet auf eigene Rechnung und wird im Gegensatz zu Versicherungsagenten und angestellten Versicherungsberatern einer Gesellschaft ausschließlich im Namen und Auftrag des Kunden tätig welcher Ihm dafür eine Vollmacht/Auftrag erteilt.
Der Makler sollte die Bedürfnisse und Sachverhalte des Kunden genauestens prüfen um diesen die potentiellen Risiken zu erörtern und den angemessenen Versicherungsschutz anbieten.  Im Rahmen dieser Tätigkeit sollten vom Versicherungsmakler mehrere Angebote eingeholt werden und diese dem Kunden zur Ansicht vorgelegt werden und gegebenenfalls Vor – und Nachteile der einzelnen Offerte erörtert werden, wobei der Versicherungsmakler gemäß deren Berufsbild nach dem Best Advice System vorzugehen hat. Der Makler hat sich ebenso wie die zuvor beschriebenen Berufsgruppen ständig neuen Veränderungen und Gegebenheiten anzupassen und im Interesse des Kunden zu agieren. Für das Beratungs-gespräch ist ebenso ein Beratungsprotokoll vorgesehen bzw. notwendig um die genauen Bedürfnisse des Kunden zu dokumentieren und die Auswahl der Versicherungsgesellschaften sowie den Deckungsumfang schriftlich zu begründen.
Rechtlich gesehen steht der Versicherungsmakler auf der Seite des Kunden und geht im Schadensfall gegen die Versicherungsanstalt vor.
Der Agent
ist ein selbständiger Vermittler von Versicherungsverträgen und übt den Beruf als Versicherungsvertreter laut Gewerbeordnung aus, vermittelt jedoch nur für eine bestimmte unter gewissen Voraussetzungen auch mehrere Versicherungsgesellschaften Versicherungsverträge und versucht die Bedürfnisse des Kunden mit dem von Ihm vertretenen Produkten anzupassen bzw. abzustimmen. Der Versicherungsagent ist obwohl selbständig im Namen und Rechnung der Versicherungsgesellschaft tätig.

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